Le redressement fiscal pour vente sous-estimée concerne principalement les contribuables qui vendent un bien à une prix inférieur à sa valeur réelle.
Le plus souvent l’insuffisance de prix concerne une vente immobilière. L’administration fiscale procède à un redressement en réévaluant le montant déclaré par le vendeur. La sous-estimation de la vente d’un bien peut donc avoir des conséquences financières très dommageables.
Dans cet article nous ferons le point sur le redressement fiscal en matière de vente sous-estimée, ses conséquences et les moyens offerts au contribuable pour se défendre.
Bonne lecture.
Redressement ou Contrôle fiscal ?
Avocat expert en contrôle fiscal, Maître Mehdi GHALI vous apporte sa solide expérience professionnelle acquise au sein de l'administration fiscale.
Sommaire
Résumé
- Le redressement fiscal peut résulter d’une insuffisance de prix
- Les conséquences d’une vente sous-estimée peuvent être un supplément d’impôt et des pénalités
- L’administration fiscale utilise des comparable ou des méthodes mathématiques pour évaluer le bien
- Il existe des recours possibles en cas de redressement fiscal pour vente sous-estimée (gracieux et contentieux)
Qu’est-ce que le redressement fiscal pour vente sous-estimée ?
Le redressement fiscal pour vente sous-estimée correspond à la possibilité pour l’administration fiscale de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant supporté les droits d’enregistrements (article L 17 du LPF).
Autrement dit, l’administration à la possibilité de rectifier une insuffisance de prix ou une insuffisance d’évaluation lorsque celle-ci est inférieure à la valeur vénale du bien.
Les biens en question peuvent être des immeubles, des terrains, des fonds de commerce, des titres non cotés ou encore des avoirs bancaires dissimulés à l’étranger.
Critères pour déterminer la sous-estimation
En cas de redressement pour vente sous-estimée, l’administration fiscale peut se baser sur plusieurs critères tels la comparaison avec les prix du marché, l’analyse des transactions similaires ou encore des méthodes mathématiques.
La jurisprudence et la doctrine administrative indiquent que la valeur vénale des immeubles et fonds de commerce doit être déterminée par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires.
Pour les titres non cotés, l’évaluation reposera sur la valeur de l’entreprise (mathématiques, rendement, productivité …).
Comment se déroule le redressement fiscal pour vente sous-estimée ?
Le redressement fiscal pour vente sous-estimée nécessite l’application par l’administration fiscale de la procédure de rectification contradictoire prévue par l’article L 55 du LPF. Cette procédure lui permet de rectifier les insuffisances, inexactitudes, omissions ou dissimulations dans le calcul de l’impôt.
À savoir : la procédure de rectification contradictoire est écrite, motivée et se traduit par un dialogue avec le contribuable. Ce dernier bénéficie ainsi de garanties.
Dans le cadre du redressement pour vente sous-estimée, l’administration fiscale doit apporter la preuve de l’insuffisance de prix et des évaluations figurant dans les acte ou déclarations.
Selon le type de bien, l’administration doit donc indiquer la nature et le motif des rectifications ainsi que les calculs, éléments chiffrés et comparables justifiant les rehaussements.
Le redressement se traduit par la transmission au contribuable d’une proposition de rectification qui l’informe du montant des droits et pénalités que l’administration fiscale lui réclame.
La proposition de rectification emporte trois conséquences :
- elle interrompt la prescription du droit de reprise de l’administration
- elle ouvre un délai de réponse pour le contribuable
- elle délimite le montant de l’imposition
Conséquences du redressement fiscal pour vente sous-estimée
Le redressement fiscal pour vente sous-estimée a pour conséquences de rehausser la valeur du bien et donc de mettre à la charge du vendeur un rappel de droits d’enregistrements.
Les rectifications sont assorties d’intérêts de retards et de majorations dont le pourcentage dépend du manquement :
- 10 % en cas d’inexactitudes ou d’omissions
- 40 % en cas de manquement délibéré
- 80 % en cas de manœuvres frauduleuses
Attention : il ne faut pas confondre l’insuffisance de prix (cas de la sous-évaluation) de la dissimulation de prix pour laquelle l’administration doit prouver que le prix ne correspond pas exactement à celui convenu entre les parties.
Comment se défendre face à un redressement fiscal pour vente sous-estimée ?
En matière de redressement fiscal pour ventes sous-estimées, le contribuable dispose de voies de recours.
En premier lieu, il peut répondre à la proposition de rectification en présentant des observations. Il dispose de 30 jours pour présenter ses observations à compter de la réception de la pièce de procédure. Ce délai est prorogeable de 30 jours. (60 jours au total).
En second lieu, il a la possibilité de demander une recours hiérarchique avec le supérieur hiérarchique de l’agent ayant notifié la proposition de rectification. Si le recours hiérarchique n’est pas concluant, il convient de saisir l’interlocuteur désigné par le directeur de l’agent ayant procédé au redressement.
Enfin, le contribuable redressé peut sous certaines conditions saisir la Commission départementale de conciliation (article L 59 et L 59 B du LPF) qui rendra un avis sur la réalité de l’insuffisance de prix ou d’évaluation.
Tableau récapitulatif
| Recours possibles en cas de redressement fiscal pour vente sous-estimée |
|---|
| Observations du contribuable |
| Recours hiérarchique |
| Saisine de l’Interlocuteur |
| Saisine de la Commission départementale de conciliation |
A savoir : si le contribuable a épuisé ses voies de recours, il dispose (dans les délais légaux) de la possibilité de présenter une réclamation contentieuse avant saisine de la juridiction compétente.
Comment éviter un redressement fiscal pour vente sous-estimée ?
Pour éviter un redressement pour vente sous-estimée, il est crucial de déclarer la valeur réelle du bien, de conserver tous les documents justificatifs et en cas de doute de consulter un avocat fiscaliste.
Le contribuable peut prendre des mesures préventives telles qu’une évaluation indépendante de la valeur du bien. Celle-ci permettra de déterminer sa valeur réelle avant la mise en vente. Cela vaut tant pour les biens immeubles que meubles.
Le vendeur doit également conserver toutes les pièces justificatives liées à la transaction. Pour un bien immobilier cela peut être les annonces immobilières, les expertises réalisées ou encore les échanges avec l’acquéreur et les professionnels du secteur.
Pour être certain de la valeur du bien, il est tout à fait envisageable de procéder à la recherche de comparables. Cela permet d’avoir des termes de comparaison à faire valoir à l’administration fiscale en cas de contrôle.
Enfin, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit fiscal tout au long du processus de vente pour s’assurer du respect de l’ensemble des obligations fiscales.
FAQ
Qu’est-ce que le redressement fiscal pour vente sous-estimée?
Le redressement fiscal pour vente sous-estimée correspond à la transmission par l’administration fiscale d’une proposition de rectification au contribuable soupçonné d’avoir minoré la valeur de son bien. Il peut s’agir d’un bien meuble ou immeuble.
Comment l’administration fiscale détermine-t-elle si une vente a été sous-estimée?
L’administration fiscale peut comparer le prix de vente déclaré avec les prix de vente des biens similaires. Pour certains types de bien (exemple des titres de société) elle peut procéder au moyen de méthodes mathématiques.
Quelles sont les conséquences d’un redressement fiscal pour vente sous-estimée?
Un redressement fiscal pour vente sous-estimée à pour conséquence de mettre à la charge du contribuable de l’impôt supplémentaires et potentiellement des pénalités (intérêts de retard et majorations).
Comment contester un redressement fiscal pour vente sous-estimée?
Pour contester un redressement fiscal pour vente sous-estimée, il convient d’apporter la preuve que la valeur du bien au moment de la transaction était correcte (comparables, méthode de calcul, expertises indépendantes…)
